事例研究

不動産の活用は、各社からさまざまな提案がなされています。主なところを取り上げても「マンション建築」「事業用借地として賃貸」等と、「賃貸提案」型が主流ではないでしょうか。

しかし、不動産所有者には多様な状況が存在するのです。型にはまったマニュアルどおりの提案だけがすべてを網羅できるものではありません。「なにもしない」のも有効利用かもしれませんし、地主さんが直接、バッティングセンターを経営するかもしれません。又、長野県の泰阜村の「グリーンウッド自然体験教育センター」は里山を活かす土地の有効利用かもしれません。

これからは智恵の時代ではないでしょうか。もう一度、所有者個有の立場にたち、最良の不動産活用を弊社は探求します。

事例1 空き家の所有者よりの相談

私の所有している空き地が毎年地元の町内会、保健所より草処理の苦情が来ているが、何とかならないか。草処理にお金がかかってしょうがない。但し、他人には貸さないし、売るつもりもない。 調査の結果、所有者の方は過去にその土地を人に賃貸して相当困ったらしいとのこと。

当社提案

  • 過去のいきさつはそれなりに理解できますが、今後土地の資産的価格の上昇は望めないと考えてください。だまって持っていれば「上がる」時代ではありません。又、土地の固定資産税等の税に対する負担率は今後ますます増大すると理解してください。
  • 今のあなたの気持ちを理解しながらの提案として、「どんぐり広場」として地方自治体に賃貸してみてはどうでしょうか。もちろん無償ですが、固定資産税等は減免されると聞いております。そのほかいろいろな条件はあると思いますが行政に一度相談してみてはどうでしょうか。
  • 尚、現在、都市におけるごみ問題は相当深刻な問題になってますよ。このまま放置しておくとその空き地はゴミ捨て場になってしまいます。いざ利用しようとしてもゴミの捨て場では困ってしまいます。
  • 最後に、土地所有者は近隣の方々に迷惑をかけてはいけないと思います。「どんぐり広場」についても地元の要請がなければ受理できないと思います。くれぐれも近所づきあいは大事にしてください。

事例2 法人土地所有者よりの相談

名古屋駅より600m、3000㎡の土地の有効活用について
ゼネコンから8階建ての事務所ビル建築の提案があるが・・・。

当社提案

  • 劇的な経済変動期において、金融資本依存が甚だ高い土地有効利用については疑問
  • 事業用借地による活用を提案
  • 過密する名古屋駅の至近距離であり、尚且つ3000㎡というスケールメリットを活かした大手集配貨物センターを提案し、誘致する。

事例3 個人所有者よりの相談

中村公園付近800㎡の土地の有効活用
月極駐車場として活用したいが、駐車場としての整備費用が高価である。何とかならないか。

当社提案

  • 現状が、アスファルト・コンクリートではなく、農地でもないただの更地(素地)であることに着目する。
  • 3ヶ月単位に工事用重機及びキャタピラー車専用の一時使用駐車場兼資材置き場として提案し、賃貸する。

事例4 個人所有者よりの相談

地下鉄某駅の隣地角地、200㎡の土地
7階建ての賃貸マンションとして考えたいが、大きな借金が・・・心配。

当社提案

  • 商業地としての立地条件を満たし、有効利用価値は高い。
  • 大きな借入をして箱物を作り、長期にわたる運営の維持継続は大変。完成直後から社会的弱者に転落するかも・・・。
  • 無理せず、保証金で建築費を出してもらいましょう。
  • その後「ドーナツ屋」さんに賃貸する。キャッシュフローは大変良い。

事例5 法人土地所有者よりの相談

名古屋駅前立地の土地。会社の外観が古いため毎日のように建築会社の営業マンがやってくる。
ビルを建てたほうが良いのか?多額の借金が心配だが・・・。

当社提案

  • 何もしないことも有効利用のひとつ。心配ならこのままで時機を待ちましょう。
  • ただし、地方財政赤字が増えれば、駅前一等地の固定資産税等の負担も増えるでしょう。
  • 加えて、法人として外観の悪い本社は、後継者・社員の意識にも影響を与えます。今後、後継者及び社員等を集めて勉強会を作り、ゆっくり検討してみては・・・。
  • 時期到来の暁には、住宅・商業施設併用の高層建築を。高層部は固定資産税等の軽減施設機能を持たせ14階建てを立案。

事例6 個人の大家さんよりの相談

賃貸アパートの入居者が決まらない。息子たちに相談しても非協力的だ。何とかならないか。現地調査の結果、木造瓦葺2階建、1階5室、2階5室、風呂なし、共同炊事場、共同トイレであり築年数は相当古い、昼間でも暗い共同廊下と各室であった。
現在の入居者は4件で住居として使っているのは2室、残り2室は倉庫で使っていた。

当社提案

  • 電力会社、ガス会社に調査依頼をし、老朽化の程度を調べてもらいましょう。
  • 老朽化がひどければ賃料等の条件を下げても、同じ問題を繰り返すだけ。ましてや、ご子息さんたちはこの物件を嫌がってはいませんか。
  • 電気、ガスの老朽化がひどければ、当然大家さんは入居者の財産保護の為にも建て替えをすべきです。
  • 一度、家族会議を開催し、これからの財産保全、相続からの観点等にて話し合いをしてみては。
  • その後、入居者の方達は退去していただき、解体後、魅力ある新築アパートを建設した。

事例7 連棟式長屋の大家さんからの相談

連棟式の長屋の大家をしているが、1軒が退去した、大工さんに見積もりを頼んだら屋根も傷んでいるし約600万円の修理費が必要となった。
困ったことだ。それだけのお金をかけて「今の不況のご時世に入居者は入るのだろうか?」

当社提案

  • 修理という発想を変えてデザインを切り口に内装を考えましょう。SOHOの事務所兼居宅を創りましょう。その長屋にあった独自のリフォームです。借りては「若者」であり、「起業家」です。
  • 入居者がいないという問題はありません。しかし、大事なことは、今の修理個所を活かし逆手にデザインを構築しうる建築家がキーポイントです。
  • その後、建築家にお願いし、デザインを切り口に改装した。多くの方々から申し込みを頂き、成約となった。もちろん、大家さんの投資代(修理費)に対し採算のとれる賃料となった。

事例8

いままで貸していた借家が入居者が退去して空家になるので、何か良い有効利用はないか。
今のところ賃貸マンションを考えているが、考え方としてどうか。又、問題点はないか。

当社提案

調査の結果、地下鉄から3分の立地であり、賃貸マンション建設は良いと思います。
しかし、今後賃貸マンション経営は片手間仕事ではなくなりますよ。事業としての意識を持たないと苦しくなります。下記の点を追加アドバイスする。

  • 居住空間は広めに設計すること。
  • 建築会社がすすめる設備的オプションは全て取り入れる意識を持つこと。
  • 家賃保証プランは必ず取り入れること。但し、家賃保証プランに頼らないこと。
  • いずれ賃貸バブルが崩壊することも意識して、その額で返済計画をたてないこと。
  • 売り上げを保障してもらうような商売は、おかしいという意識をもつこと。
  • 管理会社とは充分打ち合わせをして、きめの細かい作業内容を確認すること。
  • 大事な商品の掃除を人任せにする商売はおかしいという意識をもつこと。
  • 入居者は大事にすること。

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